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張曉黎律師

高級合伙人律師

執業十余年,所辦理案件滿意率高。

北京京云律師事務所副主任,執業十余年,高級合伙人。

13651086033 房地產
辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高

房屋預售合同的效力

來源:華律網整理 2019-05-21 15019 人看過
在購買還沒有完全建造好的房屋時候,房地產開發商與購房者簽訂的合同是房屋預售合同,并不是正式的合同。房屋預售合同跟正式的購房合同一樣是有相應的效力的,下面華律網小編為你介紹房屋預售合同的效力。

1.出賣人沒有取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規定:“出賣人沒有取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。”該條規定將商品房預售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據,并不考慮審查對其他條件的具備與否,有其合理性。

如前所述,對預售商品房進行規制是十分必要的。《城市房地產管理法》第四十四條,建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條,國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條、第二十四條、第二十七條對商品房預售的條件進行了規定。按照上述規定,商品房預售實行預售許可證制度。該制度要求開發商進行商品房預售,應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,申請頒發預售許可證明。房地產管理部門針對預售人的申請,對其是否具備包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》在內的所有的預售條件進行審核,并到現場進行查勘。對符合預售條件的,予以核發《商品房預售許可證》。由此可見,《商品房預售許可證》是商品房合法預售的關鍵性證明文件,是政府對預售人預售資格的認可。可以形象地說,《商品房預售許可證》就是預售人可以進行預售的“資格證”、“通行證”。另外,我們還應當看到,預售許可證制度是行政強制許可制度,其實施主要依賴于政府職能部門的管理。“法官應當注意區分司法審判權和行政管理權的不同職能,正確行使審判權。”“人民法院對出賣人預售資格的審查,主要看其是否取得商品房預售許可證明,對其他預售條件的審查主要是行政部門的權限。”這意味著法官在審查商品房預售合同的效力時,審查的范圍應當限制在審查預售人是否以其名義獲得商品房預售許可證明及其真偽這一事實上。

買受人明知出賣人未取得商品房預售許可證明而與出賣人簽訂的商品房預售合同,可以認為出賣人與買受人對商品房預售達成了一致意見,合同成立,但因為缺少生效要件(《商品房預售許可證》的取得),合同尚未生效。合同簽訂后,當事人起訴的,應認為合同生效要件的獲得已無可能,一般應認定無效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預售許可證》的條件,只是不肯予以辦理,而預購人請求認可合同效力的,可認定合同有效(類推適用《合同法》第四十五條第二款前段)出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的,則可認為合同具備了生效要件,可以認定有效。

出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實,或者提供虛假商品房預售許可證明,導致合同無效或者被撤銷、解除的,按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第(一)項的規定,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

2.當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。”該條規定對《城市房地產管理法》第四十四條第二款,關于“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定對合同效力的影響作了評價。

從《城市房地產管理法》第四十四條第二款的文義解釋,該款只是表明商品房預售合同應當登記備案,但并未將此確定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執行人為預售人,預購人(買受人)很難對此加以控制。因此,應當將商品房預售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施,其實施與否,并不對合同本身的效力產生影響。對此,最高人民法院《關于適用<合同法)若干問題的解釋(一)》已有規定。該解釋第九條中規定:“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力……。”《商品房買賣合同糾紛解釋》只不過又一次進行了明確。

當然,雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品預售合同生效要件的,應當從其約定(《合同法》第四十五條第一款前段、中段)但雖然約定以辦理登記備案手續為商品預售合同生效要件,雖然沒有辦理登記備案手續,雙方已實際履行合同的,視為雙方當事人合意排除對該要件(約定)的適用(《合同法》第四十五條第一款前段的反對解釋)

以上就是華律網小編為您整理的有關這方面的知識,當然在現實生活中情況往往比較復雜,需要結合實際情況隨機應變。遇到購房糾紛可以通過法律解決,打算解決糾紛時想要找律師的話,可以來華律網找專業律師。

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引用法條:
[1]《城市商品房預售管理辦法》第五條
[2]《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條
[3]《合同法》第四十五條
[4]《商品房買賣合同司法解釋全文》第二條
特邀律師:
姚志明律師 15210432735

姚志明律師,1977年5月21日出生,執業年限10年以上,中共黨員,北京市盈科律師事務所股權高級合伙人,北京市某區人民法院特邀調解員,北京市律師協會職務犯罪預防與辯護專業委員會委員,北京市盈科律師事務所刑事法律事務部副主任,多家大型知名企事業單位及上市公司顧問律師,司法部下屬“法制網”點評律師,央視《奮斗》欄目特邀嘉賓,2017年及2018年度連續被評為北京市盈科律師事務所優秀律師,獲得北京市朝陽區律師協會頒發的“特殊貢獻獎”。執業領域:合同及公司法律事務、刑事辯護。合同領域優勢:先后辦理過數百起涉及如建設工程合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、買賣合同糾紛、保管合同糾紛、租賃合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、委托合同糾紛、借款合同糾紛、旅游合同糾紛、保險合同糾紛、注冊服務合同糾紛、供貨合同糾紛等各種類型合同糾紛案件,對合同法理論有較為深入的研究,實務經驗豐富,善于精準把握合同糾紛案件的爭議焦點,思路清晰開闊,不拘泥常規,見解獨到。庭審風格穩重,思維敏捷,應變能力強。服務過的當事人超過1000余人,為當事人挽回上億元的經濟損失。部分案例:1.建設工程合同糾紛:歷經中院一審、高院二審、最高人民法院提審,為當事人追回工程款計2000多萬元;2.房屋買賣合同糾紛:代理買方,在賣方要求解除合同并要求買方承擔違約責任的情況下,歷經兩審,憑借對房屋買賣流程節點的準確把握及合同精髓的理解,二審判決合同繼續履行,買方順利買到房屋;3.合同糾紛:對方當事人變更案由,先后5次起訴,我方均勝訴,成功保衛了當事人的財產;4.保證合同糾紛:同類案件鮮有成功案例,歷經兩審勝訴,為當事人挽回百萬經濟損失。公司領域優勢:姚志明律師憑借深厚的合同法律實務功底,結合對公司法的持續研究,在公司股權訴訟、股東利益保護、公司治理、經營風險防范等領域亦有較為豐富的經驗,先后擔任過多家大型知名企事業單位法律顧問。部分案例:1.股東損害公司債權人利益責任糾紛:法律規定:“一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產的,應當對公司債務承擔連帶責任。”在充分研究證據材料的基礎上,準確運用公司法理論,結合訴訟技巧,成功將股東個人財產和公司財產剝離,避免了股東對公司債務承擔連帶責任。2.勞動爭議糾紛:員工變更案由起訴某事業單位30余次,代理單位,均勝訴。3.股東出資糾紛:代理股東,法院判決公司退還股東出資款。刑事辯護領域優勢:姚志明律師執業以來,在刑民交叉、跨刑事民事領域案件快速增加的新形勢下,由于具備較豐富的合同、公司案件實務經驗,因此在經濟犯罪領域亦有所作為,為數十名犯罪嫌疑人做無罪或罪輕辯護,最大化維護了被告人的合法權益,形成了獨特的辯護風格。部分案例:在被告人被指控犯受賄罪、濫用職權罪、挪用公款罪案件中,將指控罪名由三個減少為一個,量刑大幅下降。參與的部分社會活動:1、定期為司法部下屬《法制網》社會熱點問題提供律師點評;2、作為北京市殘疾人聯合會公益律師為殘疾人提供免費法律服務多年;3、作為特邀嘉賓做客中央人民廣播電臺《華夏之聲》欄目,點評社會熱點問題;4、2016年9月14日就“女孩牽老人過馬路溺亡,被救老人是否應承擔責任”熱點話題接受法制網專訪;5、2015年12月4日就“地鐵媽媽哺乳敲隨手拍侵權警鐘”熱點話題接受法制網專訪;6、2015年10月擔任中國政法大學研究生院辯論賽評委;7、2015年9月9日就“工作超十年臨聘教師遭解聘讓誰蒙羞?”接受法制網專訪;8、2015年8月17日作為特邀嘉賓做客央視《奮斗》節目;9、2013年7月6日接受《中國經濟導報》“70年房產權到期后會怎樣”熱點問題專訪;10、2012年10月11日接受《醫師報》“懷孕不能值夜班女醫生被醫院勸辭”話題新聞專訪;11、2012年7月24日接受《新京報》“北京貨車超載壓塌大橋司機車主被判賠1556萬元”新聞專訪,后被網易、新浪、搜狐等各大門戶網站首頁轉載報道;12、2012年5月24日接受《醫師報》“醫生私簽協議造成損害后果醫院能否免責”話題新聞采訪。……姚志明律師以其精湛的業務、專業的服務、高尚的人品獲得了當事人的一致好評,是當事人心目中的“金牌律師”。多年來在上述領域積累了豐富的律師實務經驗,并形成了以姚志明律師為核心的專業律師服務團隊,能夠為廣大當事人提供優質、高效的法律服務。詳細>>

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