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姚志明律師

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執業十余年,專注合同訴訟領域研究。中央廣播《華夏之聲》特邀嘉賓律師,北京盈科全球總部股權合伙人

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簽訂房屋合同違約應該賠償多少

來源:互聯網 2019-05-05 46718 人看過

違約責任是違反合同的民事責任的簡稱,是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。民法通則第111條、合同法第107條對違約責任均做了概括性規定。

法律咨詢:

有一處房產,產權證上是我和我父親的名字。我父親前幾年過世了。上個月我母親通過中介公司出售房產。并以我母親的名字簽訂了合同。買方付了2萬元定金,提出要在過戶前提前入住,我媽同意了。并收了一半房款(大約30萬),在合同附則上約定過戶后付清全款。 合同上寫明10月20日之前過戶。過期后按天收萬分之5的違約金。如果賣方違約的話,返還雙倍定金。 

現在我不想賣了,并愿意返還雙倍定金。但買方不肯退出房子,說是他們已經裝修了。(其實只是稍微刷了下墻)。這種情況下我還能要回我的房子嗎?
我想咨詢一下

1,這個合同是否有效? 目前我在辦理繼承公證,我媽已放棄了她的那一部分。據公證說繼承后這房子的產權應該屬于我和我愛人。

2,我愿意退還他們的房款,并返還雙倍定金。 但他們不肯搬出去。有什么辦法能讓他們搬走嗎?

3,如果我違約的話,我需要付中介費嗎?

因為當初我母親的確和我在電話里商量過,而且我也同意了。后來我也和買方見過面,口頭上也承認愿意賣給他們。這樣算不算合同有效呢?現在我反悔的話,是不是只用支付雙倍定金呢,買方說他們裝修了,那如果打官司的話,我有沒有可能要賠付更多呢?

華律網律師回答:

你母親是不可能代表你去出售房子的。她沒有完全的權利,這樣的合同是效力待定的,你可以追認也可以拒絕追認,協商不成可以起訴

中介費的為你要看中介的合同,不過根據你的描述,你母親做了一個無權處分,這個效力是待定的。

如果你承認的話,在所有人都愿意處分的情況下當然可以處分,你違約你是需要承擔相關的責任的,包括雙倍定金,和有關的賠償,至于裝修是不是要賠償的話,這個要看你們的約定是什么,以約定為主。

相關法律知識:

違約金

1.違約金的概念和性質。違約金是指當事人一方違反合同時應當向對方支付的一定數量的金錢或財物。

依不同標準,違約金可分為:(1)法定違約金和約定違約金;(2)懲罰性違約金和補償性(賠償性)違約金。合同法施行之前,中國的違約金制度兼容以上各種形態,合同法則做了全新的規定。

根據現行合同法的規定,違約金具有以下法律特征:(1)是在合同中預先約定的(合同條款之一);(2)是一方違約時向對方支付的一定數額的金錢(定額損害賠償金);(3)是對承擔賠償責任的一種約定(不同于一般合同義務)。

關于違約金的性質,一般認為,現行合同法所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度,而屬于賠償性違約金制度。即使約定的違約金數額高于實際損失,也不能改變這種基本屬性。關于當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金,合同法未作明確規定。通說認為此種約定并非無效,但其性質仍屬違約的損害賠償。

2.違約金的增加或減少。違約金是對損害賠償額的預先約定,既可能高于實際損失,也可能低于實際損失,畸高和畸低均會導致不公平結果。為此,各國法律規定法官對違約金具有變更權,中國合同法第114條第2款也做了規定。其特點是:(1)以約定違約金“低于造成的損失”或“過分高于造成的損失”為條件;(2)經當事人請求;(3)由法院或仲裁機構裁量;(4)“予以增加”或“予以適當減少”。

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特邀律師:
姚志明律師 北京西城區

姚志明律師,執業十余年,中共黨員,北京市盈科律師事務所股權高級合伙人,北京市某區人民法院特邀調解員,北京市律師協會職務犯罪預防與辯護專業委員會委員,北京市盈科律師事務所刑事法律事務部副主任,多家大型知名企事業單位及上市公司顧問律師,司法部下屬“法制網”點評律師,央視《奮斗》欄目特邀嘉賓,2017年及2018年度連續被評為北京市盈科律師事務所優秀律師,獲得北京市朝陽區律師協會頒發的“特殊貢獻獎”。詳細>>

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